Vedtekter

VEDTEKTER FOR SENTER BRL (PDF)

Krav i lovverk

Etter § 2-2 i lov om burettslag av 6. juni 2003 og § 28 i lov om eierseksjoner er det krav om at alle boligselskap skal ha vedtekter. Det stilles i loven minimumskrav til vedtektene, men de aller fleste boligselskap har vedtekter som går langt ut over lovens minimumskrav. Boligselskapets vedtekter kan sees på som beboernes lille lovbok hvor en finner sine rettigheter og plikter og får informasjon om hvordan styret og generalforsamlingen eller sameiermøte er organisert.

I tillegg til vedtektene er det ikke uvanlig at boligselskap har utarbeidet ordensregler (husordensregler) som kan sies å være kjøreregler for hvordan man skal behandle boligselskapets eiendom og hvordan man på enkelte områder skal forholde seg til sine naboer, alt for å sikre det gode liv i boligselskapet.

 

 

Vedtekter for Senter Borettslag org nr 948 415 356. tilknyttet Boligbyggelaget Romerike
vedtatt på generalforsamling den 30. mars 2005, sist endret på
generalforsamling den 28. mars 2007.

  1. Innledende bestemmelser

1-1 Formål
Senter Borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen
bolig i lagets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med denne.

1-2 Forretningskontor, forretningsførsel og tilknytningsforhold

(1) Borettslaget ligger i Skedsmo kommune og har forretningskontor i Skedsmo kommune.

(2) Borettslaget er tilknyttet Boligbyggelaget Romerike som er forretningsfører.

  1. Andeler og andelseiere

2-1 Andeler og andelseiere
(1) Andelene skal være på kroner 100,-.
(2) Bare andelseiere i boligbyggelaget og bare fysiske personer
(enkeltpersoner) kan være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie mer enn en andel.

(3) Uansett kan staten, en fylkeskommune eller en kommune til sammen eie inntil ti prosent av
andelene i borettslaget i samsvar med borettslagslovens
§ 4-2 (1). Det samme gjelder selskap som har til formål å skaffe boliger og som blir ledet og
kontrollert av stat, fylkeskommune eller kommune,
stiftelse som har til formål å skaffe boliger og som er opprettet av staten, en fylkeskommune eller
kommune og selskap, stiftelse eller andre som har inngått samarbeidsavtale med stat, fylkeskommune
eller kommune om å skaffe boliger til vanskeligstilte.

(4) Andelseierne skal få utlevert et eksemplar av borettslagets vedtekter.

2-2 Sameie i andel
(1) Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan bli sameier i andel.

(2) Dersom flere eier en andel sammen, skal det regnes som bruksoverlating hvis en eller flere av
sameierne ikke bor i boligen, jf vedtektenes
punkt 4-2.

2-3 Overføring av andel og godkjenning av ny andelseier
(1) En andelseier har rett til å overdra sin andel, men erververen må godkjennes av borettslaget
for at ervervet skal bli gyldig overfor borettslaget.

(2) Borettslaget kan nekte godkjenning når det er saklig grunn til det og skal nekte godkjenning  dersom ervervet vil være i strid med punkt 2 i vedtektene.

(3) Nekter borettslaget å godkjenne erververen som andelseier, må melding om dette komme fram til
erververen senest 20 dager etter at søknaden om
(3) Nekter borettslaget å godkjenne erververen som andelseier, må meldi
om dette komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om

godkjenning kom fram til borettslaget. I motsatt fall skal godkjenning regnes som gitt.

(4) Erververen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt eller det er rettskraftig
avgjort at erververen har rett til å erverve andelen.

(5) Den forrige andelseieren er solidarisk ansvarlig med en eller flere
nye erververe for betaling av felleskostnader til ny andelseier er godkjent, eller det er
rettskraftig avgjort at en ny andelseier har rett til å erverve andelen.

  1. Forkjøpsrett

3-1 Hovedregel for forkjøpsrett
(1) Dersom andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i
boligbyggelaget forkjøpsrett.

(2) Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende når andelen overdras til ektefelle, til andelseierens
eller ektefellens slektning i rett opp- eller nedstigende linje, til fosterbarn som faktisk står i
samme stilling som livsarving, til søsken eller noen annen som i de to siste årene har hørt
til samme husstand som den tidligere eieren. Forkjøpsretten kan heller ikke gjøres gjeldende når
andelen overføres på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller når et husstandsmedlem overtar
andelen etter bestemmelsene i husstandsfellesskapslovens § 3.

(3) Styret i borettslaget skal sørge for at de som er nevnt i første ledd får anledning til å gjøre
forkjøpsretten gjeldende og på deres vegne gjøre retten gjeldende innen fristen nevnt i vedtektenes
punkt 3-2, jf borettslagslovens § 4-15 første ledd.

3-2 Frister for å gjøre forkjøpsrett gjeldende
Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra borettslaget mottok melding om at
andelen har skiftet eier, med opplysning om pris og andre vilkår. Fristen er fem hverdager dersom
borettslaget har mottatt skriftlig forhåndsvarsel om at andelen kan skifte eier, og varselet har
kommet fram til laget minst femten dager, men ikke mer enn tre måneder, før meldingen om at andelen
har skiftet eier.

3-3 Nærmere om forkjøpsretten
(1) Ansiennitet i borettslaget regnes fra dato for overtakelse av andelen. Står flere andelseiere i
borettslaget med lik ansiennitet, går den med lengst ansiennitet i boligbyggelaget foran.

(2) Dersom ingen andelseiere i borettslaget melder seg utpeker boligbyggelaget hvilken andelseier i
boligbyggelaget som skal få overta andelen.

(3) Andelseier som vil overta ny andel, må overdra sin andel i laget til en ny andelseier. Dette
gjelder selv om andelen tilhører flere.

(4) Forkjøpsretten skal kunngjøres i en avis som er vanlig lest på stedet, på boligbyggelagets
nettsider, ved oppslag i borettslaget eller på annen egnet måte.

  1. Borett og bruksoverlating

4-1 Boretten

(1) Hver andel gir enerett til å bruke en bolig i borettslaget og rett til
å nytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar
med tiden og forholdene.

(2) Andelseieren kan ikke benytte boligen til annet enn boligformål uten styrets samtykke.

(3) Andelseieren skal behandle boligen, andre rom og annet areal med tilbørlig aktsomhet. Bruken av
boligen og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe
for andre andelseiere.

(4) En andelseier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendige på
grunn av funksjonshemming hos en bruker av boligen. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn.

(5) Styret kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Selv om det
er vedtatt forbud mot dyrehold, kan styret samtykke i at brukeren av boligen holder dyr dersom gode
grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen.

4-2 Bruksoverlating
(1) Andelseieren kan ikke uten samtykke fra styret overlate bruken av boligen til andre.

(2) Med styrets godkjenning kan andelseierne overlate bruken av hele boligen dersom:
– andelseieren selv eller andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller
nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen, har bodd i boligen i minst ett
av de siste to årene. Andelseierne kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen
for opp til tre år
– andelseieren er en juridisk person
– andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste,
sykdom eller andre tungtveiende grunner
– et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller
nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen
– det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens § 68 eller
husstandsfellesskapslovens § 3 andre ledd.
Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan
nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier. Har laget ikke sendt svar på skriftlig søknad
om godkjenning av bruker innen en måned etter at søknaden har kommet fram til laget, skal brukeren
regnes som godkjent.

(3) Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten
godkjenning.

(4) Overlating av bruken reduserer ikke andelseierens plikter overfor borettslaget.

  1. Vedlikehold

5-1 Andelseiernes vedlikeholdsplikt

(1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i
forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som vinduer, rør, sikringsskap fra og med første
hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive
vannklosett, varmtvannsbereder og vask, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og
vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås.

(2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjoner og utskifting av slikt som rør,
sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring,

ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slik som vannklosett,
varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv- og himlingsplater,
skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer.

(3) Andelseieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendig kloakkledning både til og
fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets felles-/hovedledning. Andelseier skal også rense
eventuelle sluk på verandaer, balkonger o l.
(4) Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr. (5) Vedlikeholdsplikten omfatter
også utbedring av tilfeldig skade,
herunder skade påført ved innbrudd og uvær.

(6) Oppdager andelseieren skade i boligen som borettslaget er ansvarlig for å utbedre, plikter
andelseieren straks å sende melding til borettslaget.

(7) Borettslaget og andre andelseiere kan kreve erstatning for tap som
følger av at andelseieren ikke oppfyller pliktene sine, jf borettslagslovens
§§ 5-13 og 5-15.

(8) Andelseieren plikter å informere borettslagets styre i forkant av større rehabiliteringer av
leiligheten.

5-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt
(1) Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten
ikke ligger på andelseierne. Skade på bolig eller inventar som tilhører laget, skal laget utbedre
dersom skaden følger av mislighold fra en annen andelseier.

(2) Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal
borettslaget holde ved like. Borettslaget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom
boligen dersom det ikke er
til vesentlig ulempe for andelseieren.

(3) Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig
utskifting av termoruter, og ytterdører til boligen eller reparasjon eller utskifting av tak,
bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk, samt rør eller ledninger som er bygd inn
i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler.

(4) Andelseieren skal gi adgang til boligen slik at borettslaget kan utføre sin vedlikeholdsplikt,
herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres
slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller annen bruker av boligen.

(5) Andelseier kan kreve erstatning for tap som følge av at borettslaget ikke oppfyller pliktene
sine, jf borettslagslovens § 5-18.

  1. Pålegg om salg og fravikelse

6-1 Mislighold
Andelseiers brudd på sine forpliktelser overfor borettslaget utgjør mislighold. Som mislighold
regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk
eller overlating av bruk og brudd på husordensregler.

6-2 Pålegg om salg
(1) Hvis en andelseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan borettslaget
pålegge vedkommende å selge andelen, jf borettslagslovens § 5-22 første ledd. Advarsel skal gis
skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir laget rett til å kreve andelen solgt.

6-3 Fravikelse
Medfører andelseierens eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse
av eiendommen, eller er andelseierens eller brukerens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse
for eiendommenes øvrige andelseiere eller brukere, kan styret kreve fravikelse fra boligen etter
tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13.

  1. Felleskostnader og pantesikkerhet

7-1 Felleskostnader
(1) Felleskostnadene betales hver måned. Borettslaget kan endre felleskostnadene med en måneds
skriftlig varsel.

(2) For felleskostnader som ikke blir betalt ved forfall, svarer andelseieren den til en hver tid
gjeldende forsinkelsesrente etter lov av
17. desember 1976 nr 100.

7-2 Borettslagets pantesikkerhet
For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har laget panterett i
andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger
folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.

  1. Styret og dets vedtak

8-1 Styret
(1) Borettslaget skal ha et styre som skal bestå av en styreleder og fire andre medlemmer med tre
varamedlemmer.

(2) Funksjonstiden for styreleder og to styremedlemmer er to år. Øvrige styremedlemmer og
varamedlemmer velges for ett år. Styreleder, styremedlemmer og varamedlemmer kan gjenvelges.

(3) Styret skal velges av generalforsamlingen. Generalforsamlingen velger styreleder ved særskilt
valg. Styret velger nestleder blant sine medlemmer.

(4) Første varamedlem møter fast på styremøter, dog uten stemmerett ved fulltallig styre.

8-2 Styrets oppgaver
(1) Styret skal lede virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak.
Styret kan ta alle avgjørelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer.

(2) Styreleder skal sørge for at styret holder møte så ofte som det trengs. Et styremedlem eller
forretningsføreren kan kreve at styret sammenkalles.

(3) Styret skal føre protokoll over styresakene. Protokollen skal underskrives av de frammøtte
styremedlemmene.

8-3 Styrets vedtak
(1) Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmene inkl varamedlemmer er til
stede. Vedtak kan treffes med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, gjør
møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak som innebærer en endring, må likevel
utgjøre minst en tredjedel av alle styremedlemmene.

(2) Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedels flertall,
fatte vedtak om:
1. ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i
laget går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold,
2. å øke tallet på andeler eller å knytte andeler til boliger som tidligere har vært benyttet til
utleie, jf borettslagslovens § 3-2 andre ledd,

  1. salg eller kjøp av fast eiendom,
    4. å ta opp lån som skal sikres med pant med prioritet foran innskuddene,
    5. andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning,
    6. andre tiltak som går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar
    eller utlegg for laget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene.

8-4 Representasjon og fullmakt
(1) To styremedlemmer i fellesskap representerer laget utad og tegner dets navn.

(2) Styrets leder/nestleder alene kan dog foreta disposisjoner opptil kr 10.000.

  1. Generalforsamlingen

9-1 Myndighet
Den øverste myndighet i borettslaget utøves av generalforsamlingen.

9-2 Tidspunkt for generalforsamling
(1) Ordinær generalforsamling skal holdes hvert år innen utgangen av juni.

(2) Ekstraordinær generalforsamling holdes når styret finner det nødvendig, eller når revisor eller
minst to andelseiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, krever det og samtidig
oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.

9-3 Varsel om og innkalling til generalforsamling
(1) Forut for ordinær generalforsamling skal styret varsle andelseierne om dato for møtet og om
frist for innlevering av saker som ønskes behandlet.

(2) Generalforsamlingen skal innkalles skriftlig av styret med et varsel som skal være på minst
åtte og høyst tjue dager. Ekstraordinær generalforsamling kan om nødvendig kalles inn med kortere
varsel som likevel skal være på
minst tre dager. I begge tilfeller skal det gis skriftlig melding til boligbyggelaget.

(3) I innkallingen skal de sakene som skal behandles være bestemt angitt. Skal et forslag som etter
borettslagsloven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall kunne behandles, må
hovedinnholdet være angitt i innkallingen. Saker som en andelseier ønsker behandlet på ordinær
generalforsamling skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt krav om det etter vedtektenes
punkt 9-3 (1).

9-4 Saker som skal behandles på ordinær generalforsamling
– Godkjenning av årsberetning fra styret
– Godkjenning av årsregnskap
– Valg av styremedlemmer og varamedlemmer
– Eventuelt valg av revisor
– Fastsetting av godtgjørelse til styret
– Andre saker som er nevnt i innkallingen

9-5 Møteledelse og protokoll
Generalforsamlingen skal ledes av styrelederen med mindre generalforsamlingen velger en annen
møteleder. Møtelederen skal sørge for at det føres protokoll fra generalforsamlingen.

9-6 Stemmerett og fullmakt
Hver andelseier har en stemme på generalforsamlingen. Hver andelseier kan møte ved fullmektig på
generalforsamlingen, men ingen kan være fullmektig for mer enn en andelseier. For en andel med
flere eiere kan det bare avgis en stemme.

9-7 Vedtak på generalforsamlingen
(1) Foruten saker som nevnt i punkt 9-4 i vedtektene kan ikke
generalforsamlingen fatte vedtak i andre saker enn de som er bestemt angitt i innkallingen.

(2) Med de unntak som følger av borettslagsloven eller vedtektene her fattes alle beslutninger av
generalforsamlingen med mer enn halvparten av de
avgitte stemmer. Ved valg kan generalforsamlingen på forhånd fastsette at den som får flest stemmer
skal regnes som valgt.

(3) Stemmelikhet avgjøres ved loddtrekning.

  1. Inhabilitet, taushetsplikt og mindretallsvern

10-1 Inhabilitet
(1) Et styremedlem må ikke delta i styrebehandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål der
medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse.

(2) Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i en avstemning på
generalforsamlingen om avtale med seg selv eller nærstående eller om ansvar for seg selv eller
nærstående i forhold til laget.
Det samme gjelder avstemning om pålegg om salg eller krav om fravikelse etter borettslagslovens §§
5-22 og 5-23.

10-2 Taushetsplikt
Tillitsvalgte, forretningsfører og ansatte i et borettslag har plikt til å bevare taushet overfor
uvedkommende om det de i forbindelse med virksomheten i laget får vite om noens personlige forhold.
Dette gjelder ikke dersom ingen berettiget interesse tilsier taushet.

10-3 Mindretallsvern
Generalforsamlingen, styret eller forretningsfører kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi
visse andelseiere eller andre en urimelig fordel til skade for andre andelseiere eller laget.
11. Vedtektsendringer og forholdet til borettslovene

11-1 Vedtektsendringer
(1) Endringer i borettslagets vedtekter kan bare besluttes av generalforsamlingen med minst to
tredjedeler av de avgitte stemmer.

(2) Følgende endringer av vedtektene kan ikke skje uten samtykke fra boligbyggelaget, jf
borettslagslovens § 7-12:
– vilkår for å være andelseier i borettslaget
– bestemmelse om forkjøpsrett til andel i borettslaget
– denne bestemmelse om godkjenning av vedtektsendringer

11-2 Forholdet til borettslovene
For så vidt ikke annet følger av vedtektene gjelder reglene i lov om borettslag av 06.06.2003 nr